La ley para el derecho a la vivienda entra en vigor este viernes, con excepción de las relativas a los incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles para uso residencial, que entrarán en vigor el 1 de enero de 2024.
La norma, publicada ayer en el Boletín Oficial del Estado (BOE), inicia su aplicación tras un recorrido de más de dos años y entre críticas de promotores, empresarios, portales inmobiliarios y otras entidades, que consideran que esta ley no servirá para solucionar El problema de la vivienda en España.
El primer texto de la Ley de Vivienda, en forma de borrador, fue aprobado por el Consejo de Ministros en octubre de 2021, y unos meses después, en febrero de 2022, ya estaba aprobado como proyecto de ley, pasando al Congreso para su aprobación. tratamiento urgente.
Tras meses de intensas negociaciones en el seno del propio Gobierno de coalición y con grupos parlamentarios, el Congreso dio luz verde a la ley de vivienda el 27 de abril, mientras que el Senado hizo lo mismo el 17 de mayo. Ocho días después llegaba al BOE para su entrada en vigor el 26 de mayo.
Esta es la primera ley de vivienda democrática del estado y es una de las reformas incluidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y uno de los hitos acordados con la Comisión Europea para el desembolso de los fondos Next Generation EU.
LÍMITES DE ALQUILER, GRAN HORQUILLA Y DESALOJOS
Entre otras medidas, la ley de vivienda impone nuevos límites a la subida de los precios de los alquileres en toda España, permite reducir de diez a cinco el número de grandes propietarios en determinados casos y evita que estos propietarios desalojen a los inquilinos vulnerables sin una conciliación o un arbitraje previos.
En concreto, la norma mantiene el límite del 2% para este año en el incremento de las rentas y lo eleva al 3% en 2024 para que, antes del 31 de diciembre del próximo año, se cree un nuevo índice de referencia aplicable al territorio fuera del IPC.
Por otro lado, la ley reduce la noción de grandes terratenientes de diez a cinco propiedades y extiende las restricciones para los futuros propietarios en áreas en dificultades a los individuos.
Además, la nueva ley introduce una serie de medidas para dificultar el desahucio de personas en situación de vulnerabilidad económica, especialmente cuando el arrendador es un gran arrendador. De esta forma, los desalojos no pueden llevarse a cabo sin una fecha y hora predeterminadas.
INCENTIVOS FISCALES Y RECARGO AQUÍ POR CASAS VACÍAS
En materia fiscal, se ha introducido una mejora en la regulación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para incentivar el alquiler de la vivienda habitual a precios asequibles, mediante la modulación de la reducción de la rentabilidad neta del alquiler de la vivienda habitual. A tal efecto, en los nuevos contratos de arrendamiento se prevé un porcentaje de reducción del 50%, que podrá incrementarse según determinados criterios –zona en dificultad, rehabilitación–.
También se introduce una definición clara para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a las viviendas que lleven más de dos años vacías, y siempre que el propietario disponga de un mínimo de cuatro viviendas en esta situación, salvo causa justificada. vacaciones temporales.
Asimismo, se establece una modulación del recargo, actualmente situado en el 50% de la cuota del IBI líquido que puede llegar al 150%, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas de un mismo titular en el término municipal.
VIVIENDA ASEQUIBLE DE INCENTIVO
Se introduce el concepto de incentivo a la vivienda asequible, como figura necesaria para aumentar la oferta en el corto plazo. Se trata de conceder beneficios fiscales o urbanísticos a cambio de viviendas de particulares, incluidas entidades del tercer sector (asociaciones, fundaciones), destinadas al alquiler a precio reducido a personas cuyo nivel de renta no les permita acceder a una vivienda a precio de mercado.
La ley prevé también la promoción de viviendas tuteladas en alquiler a precio limitado. Se establece un porcentaje mínimo del 50% para viviendas de alquiler dentro del suelo reservado para vivienda social.
Además, se han incrementado los porcentajes de reserva de suelo para vivienda social, del 30 al 40% en suelo urbanizable (nuevas actuaciones de urbanización), y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de rehabilitación o reforma de urbanización).
CREACIÓN DEL CONSEJO ASESOR DE VIVIENDA
La ley también establece la creación del Consejo Consultivo de Vivienda, para garantizar la participación de todos los agentes en la elaboración y desarrollo de las políticas de vivienda.
Será un órgano colegiado de carácter técnico, consultivo y consultivo del Estado para la programación de las políticas públicas de vivienda, que estará integrado por representantes de los distintos departamentos ministeriales con competencias relacionadas con la vivienda, asociaciones del tercer sector y otras entidades representativas. asociaciones afectadas por la Ley, representantes de empresas y profesionales, del sector financiero, así como diversos profesionales expertos en el ámbito de la vivienda, la academia o la investigación.
PROTECCIÓN PÚBLICA PERMANENTE DE VIVIENDAS PROTEGIDAS
Se establece la calificación indefinida de vivienda social, siempre garantizando al menos un período de treinta años. Se establecen unas condiciones básicas a nivel estatal que definen un régimen de protección pública permanente de la vivienda protegida que se promueve en suelo calificado de reserva. En todos los demás casos, se establece un período mínimo de exclusión de 30 años.
Además, se refuerza el papel de los registros de solicitantes de acceso a la vivienda social y el establecimiento de criterios objetivos de asignación.
EL SECTOR INMOBILIARIO, CRÍTICO CON LA LEY
Los portales inmobiliarios Pisos.com, Idealista y Fotocasa han culpado a la ley de vivienda de contener «políticas coercitivas» contra los propietarios, ignorando que el verdadero elefante en el mercado del alquiler es la falta de oferta.
Por su parte, el Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (Coapi) calificó la nueva ley de vivienda como “un collage de pifias coyunturales”. El Consejo General de Barcelona y presidente de Coapi, Gerard Duelo Ferrer, calificó la norma de «empedrada y confusa» en su redacción, además de «invasiva, intrusiva y desequilibrante».
Asimismo, señaló que la ley interfiere en los precios de los alquileres al intentar establecer un control de rentas, lo que afecta derechos constitucionales y perjudica “severamente” a los arrendadores.
De la CEOE, su presidente, Antonio Garamendi, ha dicho en reiteradas ocasiones que la ley de vivienda es «injerencista» para el mercado del alquiler y ha advertido que provocará «justo lo contrario» de lo que pretende.
Por su parte, el presidente de Promotores Constructores de España (APCEspaña), Juan Antonio Gómez-Pintado, ha declarado que hace falta una ley de vivienda, “pero no esta”. “La ley de vivienda está ideologizada y lo peor es que no resuelve el problema actual”, dijo hace unos días Gómez-Pintado.
También puso el ejemplo de Cataluña, donde, según él, «tienen una ley parecida a la que impulsa el Gobierno central y las consecuencias son terribles: el 54% de las casas que estaban en el mercado han desaparecido y el precio de el alquiler ha subido fuera de control.