La valoración de los activos de las tres mayores empresas cotizadas en España -Merlin, Colonial y Lar España- podría caer un 21% de media entre 2022 y 2024, según un análisis de Banco Sabadell, aunque el mercado ya anticipa una caída del 30 % en el precio de sus acciones.
Estas valoraciones más bajas, que deberían empezar a comunicarse la próxima semana -cuando las tres compañías publiquen sus resultados anuales- se deben principalmente al impacto de las subidas de tipos por parte del Banco Central Europeo.
La subida de tipos afecta a la empresa de dos formas: el impacto que tiene sobre los «yields» o «cap rates» implícitos en las valoraciones, que no tiene efecto sobre la caja hasta que se vende el activo, sino sobre la cuenta de resultados y sobre el stock mercado; y el impacto que puede tener en el flujo de efectivo debido al aumento de los cargos financieros en una industria intensiva en capital.
“Es lógico que con el final de la era de los tipos ultrabajas se hayan puesto en tela de juicio las valoraciones inmobiliarias porque para los inversores que financian sus compras con deuda (que son la mayoría en este sector) la subida de los costes de financiación afecta negativamente Devolver. Además, la subida de tipos mejora la rentabilidad de otras oportunidades alternativas de inversión (como los bonos soberanos) y penaliza el descuento de flujos de caja futuros”, explica Sabadell.
Sin embargo, en el lado positivo, lo peor de la subida de tipos (medido como el rendimiento del bono a 10 años) ya habría pasado, ya que el mercado empieza a descontar que el ciclo de tipos de interés está llegando a su punto máximo.
En cualquier caso, las cotizaciones bursátiles de estas tres compañías ya descuentan un escenario «lo suficientemente desfavorable dada la resistencia que están mostrando las rentas en estos momentos», que se descuentan con el IPC y por tanto se excluye cualquier riesgo de renta.
Aunque el descuento de sus cotizaciones sobre el valor bruto de los activos (GAV) es de media un 30%, si se tiene en cuenta el patrimonio neto (NAV), el valor medio de mercado de estas empresas ya es un 48% inferior al valor real de su activos.
“Este descuento nos parece excesivo dadas las perspectivas de crecimiento y las tasas que manejamos a día de hoy, pero es cierto que la visibilidad es baja, por lo que creemos que debemos tener una visión cautelosa del sector mientras las perspectivas macroeconómicas dejen de ser claro. “dice el análisis.
No obstante, Sabadell mantiene su recomendación de “compra” sobre estos tres valores, en el caso de Colonial con un precio objetivo de 7,85 euros y una revalorización potencial del 20%; en el Merlín el de 10,75 euros y un potencial del +20,4%; y en Lar España de 6,38 euros y un potencial del 35%.